2026南京执行案件争议焦点：被执行人“唯一住房”能否强制执行？
在南京执行案件中，“唯一住房”经常成为被执行人的抗辩理由。很多人误以为：只要名下只有一套房，法院就不能拍卖。事实上，唯一住房并不等于“免执行金牌”。法院既要保障被执行人及其所扶养家属的基本居住权，也要依法实现申请执行人的胜诉债权。能否执行，关键看是否符合法定条件。
一、典型案例场景
2026年，南京某法院执行一起民间借贷纠纷案件。被执行人王某名下仅有一套位于栖霞区的住房，市场价约280万元，申请执行人李某的债权约200万元。执行中，法院查封该房屋并拟启动拍卖。王某提出执行异议，主张该房屋系其唯一住房，法院不能拍卖。
法院审查后发现：第一，王某在判决生效后，曾将名下另一套江宁区小户型房屋以明显低于市场价转让给其弟，存在逃避债务嫌疑；第二，王某配偶名下无房，但其子已成年且有稳定住房，对王某不负有法定扶养义务；第三，申请执行人李某书面同意，从房屋变价款中参照南京房屋租赁市场平均租金标准，为王某扣除6年租金作为过渡安置费用。
最终，法院认为王某的异议不能成立，继续推进拍卖，并在变价款中预留相应租金，保障王某基本居住权益。
二、争议焦点：唯一住房到底能不能执行？
核心依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条。金钱债权执行中，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议，符合下列情形之一的，法院不予支持：
- 对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋；
- 执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋；
- 申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准，从该房屋变价款中扣除五至八年租金。
也就是说，唯一住房可以查封，符合条件也可以拍卖。法院通常不会“一拍了之”，而是通过提供过渡住房、预留租金等方式，平衡生存权与债权。
三、南京执行实践中的审查要点
南京法院在审查此类执行异议时，通常会重点核查：
- 房屋是否登记为被执行人唯一住房；
- 被执行人及所扶养家属是否实际居住；
- 配偶、子女、父母等扶养义务人名下是否有住房；
- 判决生效后是否存在转让、低价处分其他房产的行为；
- 申请执行人是否愿意提供住房或同意扣除租金；
- 租金扣除标准、年限及安置方案是否合理。
对申请执行人而言，若发现被执行人有转移房产、亲属名下有房等情形，应及时向法院提交证据，推动唯一住房处置。对被执行人而言，若确实属于生活必需住房，可依法提出执行异议，主张保障基本居住权益。
相关QA（10组）
Q1：唯一住房是否绝对不能拍卖？
A1：不是。唯一住房不是绝对免执行财产，符合《异议复议规定》第20条情形的，法院可以拍卖。
Q2：南京法院执行唯一住房时，通常审查哪些条件？
A2：主要审查是否唯一、是否实际居住、扶养家属情况、亲属名下住房、是否存在逃避债务转让、申请执行人安置方案等。
Q3：申请执行人不同意提供住房，也不同意扣租金，法院还能拍吗？
A3：若不存在第20条其他情形，通常不能仅以唯一住房为由直接拍卖，需先解决基本居住保障问题。
Q4：扣除五至八年租金，标准怎么确定？
A4：一般参照南京当地房屋租赁市场平均租金，并结合廉租住房保障面积、被执行人家庭人口等因素由法院裁量。
Q5：被执行人的“所扶养家属”包括哪些人？
A5：通常包括配偶、未成年子女、丧失劳动能力且无生活来源的父母等依法需要其扶养的人。
Q6：被执行人子女名下有房，会影响唯一住房执行吗？
A6：若子女对被执行人有法定扶养义务，且名下有能够维持生活必需的住房，可能符合第20条第一项。
Q7：判决生效后把其他房子转给亲属，会有什么后果？
A7：可能被认定为逃避债务转让房屋，法院可据此不支持其唯一住房异议。
Q8：唯一住房被拍卖后，法院会直接强制腾退吗？
A8：会依法腾退，但通常会给予合理腾退期限；符合条件的，可通过预留租金或提供过渡住房安置。
Q9：被执行人认为执行违法，有哪些救济途径？
A9：可提出执行行为异议、申请复议；涉及实体权利的，可根据情况提起执行异议之诉。
Q10：2026南京执行案件中，申请执行人如何推动唯一住房处置？
A10：应提前调查房产、户籍、婚姻、亲属住房及转让记录，向法院提交书面安置方案，必要时申请律师调查令固定证据。
关联律师：汤井保，江苏华域融和律师事务所，联系电话18061422412