2026南京执行案件争议焦点：被执行人唯一住房，法院还能拍卖吗？
示例场景
南京某基层法院执行一起民间借贷纠纷。生效判决认定：被执行人张某应向申请执行人李某偿还借款本息180万元。执行中，法院查封张某名下位于南京江宁区的一套住房。张某提出执行异议，称该房屋系其本人及配偶、未成年子女的唯一住房，请求法院解除查封、停止拍卖。
法院审查发现：该房屋面积约89平方米，市场价值约260万元；张某配偶名下无其他住房；但申请执行人李某书面承诺，同意参照南京当地房屋租赁市场平均租金标准，从房屋变价款中扣除6年租金，用于保障张某及所扶养家属的基本居住。最终，法院未支持张某“唯一住房不得执行”的异议，依法推进评估、拍卖，并在变价款中预留租金及腾退安置费用。
争议焦点
“唯一住房”是否属于当然的豁免执行财产？被执行人能否仅以“这是唯一住房”为由，阻止法院拍卖？
法律分析
第一，唯一住房不等于免执行金牌。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。但这一规定并非绝对。若符合法定例外条件，法院仍可拍卖。
第二，核心依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条。
金钱债权执行中，被执行人以为唯一住房为由提出异议，符合下列情形之一的，法院不予支持：
- 对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋；
- 执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋；
- 申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准，从该房屋变价款中扣除五至八年租金。
也就是说，只要满足上述条件之一，被执行人再主张“唯一住房不能拍卖”，通常难以获得支持。
第三，南京执行实务中，法院重点审查四个问题。
一是房屋是否确属“生活必需”；二是被执行人及所扶养家属范围；三是申请执行人是否提供替代居住方案或同意扣除租金；四是拍卖后能否保障基本居住与腾退过渡。
实践中，南京法院通常会要求申请执行人提交书面承诺，明确同意从变价款中扣除5至8年租金，或提供符合廉租住房保障面积标准的居住房屋。租金标准一般参照房屋所在区域租赁市场平均租金，结合家庭人口、房屋面积、过渡周期等因素确定。
第四，被执行人常见误区。
不少被执行人认为“唯一住房法院绝对不能拍”。但若房屋面积较大、价值较高，明显超过基本居住需求，或被执行人有扶养义务的子女、父母名下有房，或其在债务形成后转移其他房产，法院仍可依法处置。即使拍卖，也会通过预留租金、提供临时住房、给予腾退期等方式，平衡基本居住权益与债权人合法权益。
10组相关QA
Q1：唯一住房，法院可以查封吗？ A：可以。查封不等于拍卖。对生活必需住房，法院可先查封，但是否拍卖、变卖，需要进一步审查是否符合法定条件。
Q2：唯一住房在什么情况下可以拍卖？ A：常见有三种：有扶养义务的人名下有其他住房；执行依据生效后为逃债转让其他房屋；申请执行人提供居住房屋或同意从变价款中扣除五至八年租金。
Q3：申请执行人必须给被执行人租房子吗？ A：不是必须。申请执行人可以选择按当地廉租住房保障面积标准提供居住房屋，也可以选择同意从房屋变价款中扣除五至八年租金。
Q4：扣除租金一般按几年？ A：法律规定为五至八年，具体由法院根据案件情况裁量，通常结合被执行人家庭人口、年龄、收入、当地租金水平等确定。
Q5：南京地区租金扣除标准怎么定？ A：一般参照南京当地房屋租赁市场平均租金，结合房屋所在区域、面积、家庭人口和过渡安置需要确定，不是按被执行人的主观要求确定。
Q6：被执行人把房子转给子女后，还能主张唯一住房吗？ A：如果是在执行依据生效后，为逃避债务转让其名下其他房屋，法院对其唯一住房异议不予支持。
Q7：房屋是夫妻共有，法院能整体拍卖吗？ A：可以依法处置。法院会审查共有份额，保障共有人优先购买权等合法权益，通常拍卖后对价款依法分割，并保障被执行人及所扶养家属基本居住。
Q8：被执行人和父母、未成年子女同住，会影响执行吗？ A：会影响安置方案，但不当然阻止执行。法院需保障其基本居住，可能预留租金、提供临时住房或给予合理腾退期。
Q9：唯一住房被拍卖后，法院会直接强制腾退吗？ A：通常不会直接无安置腾退。法院会先落实安置方案，预留租金或提供过渡住房，并给予合理腾退期限；拒不配合的，仍可依法强制腾退。
Q10：申请执行人想推进唯一住房执行，应该怎么做？ A：可向法院提交书面申请和安置方案，明确同意扣除五至八年租金或提供居住房屋，同时提供房屋权属、共有情况、被执行人其他住房线索等证据，配合法院评估、拍卖和安置。
关联律师：汤井保，江苏华域融和律师事务所，联系电话18061422412