2026[南京]执行案件实务聚焦：案外人执行异议之诉中“物权期待权”的认定标准与裁判规则
一、争议焦点：非因买受人自身原因未办理过户登记的“举证责任”与“司法裁量”
在强制执行案件中，案外人以已支付大部分购房款并实际占有使用房屋为由，主张排除执行的情形屡见不鲜。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第28条，买受人需同时满足“查封前已签订合法书面买卖合同”“查封前已合法占有”“已支付全部价款或按合同约定支付部分价款且将剩余价款交付执行”“非因买受人自身原因未办理过户登记”四项要件，方可对抗执行。其中，“非因买受人自身原因”的认定，因法律未予明确列举，成为实务中争议最大、裁判分歧最集中的焦点。
场景示例：
2024年，南京张某与开发商某地产公司签订商品房买卖合同，约定总价300万元，张某支付首付120万元，余款180万元通过银行按揭贷款支付。合同签订后，张某立即入住并缴清物业费，但因开发商与施工方存在工程款纠纷，开发商以涉案房屋未完成竣工验收备案、无法办理初始登记为由，长期未配合张某办理网签备案及过户。2025年，开发商另一债权人李某因民间借贷纠纷申请查封了该房屋。张某提出执行异议，被驳回后提起案外人异议之诉。
核心争议：
法院认为，张某未办理过户登记的原因系开发商未完成初始登记（即“大产证”），该原因是否属于“买受人自身原因”？实践中存在两种观点：
- 观点一（部分法院）：认为买受人在签约时负有审慎核查房屋能否办理过户的义务，若明知或应知开发商尚未取得初始登记仍买受，视为未尽合理注意义务，属于“自身原因”。
- 观点二（主流倾向）：认为买受人无法控制开发商的办证进程，只要买受人已经积极督促、履行自身配合义务（如准备材料、缴纳税费），且房屋未能过户系因开发商一方行为所致（如违法建设、未通过验收），即应认定为“非因买受人自身原因”。
本文支持观点二，理由包括：
- 《异议复议规定》第28条旨在保护无过错买受人的生存权益，不应苛责买受人具备专业的法律预判能力。
- 最高院（2021）最高法民终718号判决明确：买受人已尽到合理注意义务，开发商因自身债权债务纠纷导致无法办理初始登记的，不属于买受人过错。
- “非因买受人自身原因”应理解为“买受人主观上无拖延、拒绝配合等过错”，而非“客观上能够随时办理过户登记”。
裁判延伸：
在南京、上海等地的执行案件中，法院通常要求买受人举证证明其已向开发商或登记机关提交过户申请、或已通过诉讼/仲裁要求开发商履行过户义务。若买受人仅凭口头催促而无书面证据，可能被认定为“怠于行使权利”。因此，建议购房人保留以下关键证据：
- 向开发商发出的书面催告函（挂号信或快递单）；
- 开发商出具的无法过户的书面说明或承诺；
- 向不动产登记中心提交过预登记申请的回执。
二、10组相关QA
Q1：查封前已签订书面合同但未网签备案，是否影响执行异议的成立？
A：不影响。网签备案仅属行政管理措施，非买卖合同的生效要件。只要双方真实意思表示且合同形式符合法律要求（如签名、盖章、标的物、价款明确），即可满足“合法书面买卖合同”要件。但若合同内容违反限购政策等强制性规定，则可能无效。
Q2：买受人支付部分购房款，剩余款项尚未支付，如何满足“支付全部价款”要求？
A：若买受人仅支付部分价款，但愿意将剩余款项交付法院执行（存入指定账户），同样符合《异议复议规定》第28条第（三）项。实务中，法院会要求买受人在异议审查期间或庭审结束前完成提存。
Q3：占有是否必须为“实际居住”？能否将房屋出租给他人？
A：占有以“实际控制”为原则，包括本人居住、装修、出租给第三方等。但需提供证据证明持续性占有，如水电燃气缴费记录、物业费票据、租赁合同及租金支付凭证等。短期空置可能影响认定。
Q4：开发商进入破产程序后，购房人能否继续主张排除执行？
A：可以。根据《企业破产法》及相关司法解释，购房人若属于消费性购房人（名下无其他住房），其物权期待权优先于普通债权，甚至可对抗抵押权。破产管理人不得以“未办理过户”为由否认其优先权。
Q5：案外人执行异议之诉的诉讼费如何计算？
A：按财产案件标准，以排除执行部分的房产价值为基数分段累计。例如南京地区，若房产评估价300万元，诉讼费约3.08万元。但部分法院认为该诉属于“非财产案件”，固定收费80-100元，需以受理法院规定为准。
Q6：购房人为多套房屋，是否还能适用《异议复议规定》第28条？
A：可以。第28条对买受人名下房屋套数无限制，而第29条（消费者购房人）要求“名下无其他用于居住的房屋”。第28条适用于一般买受人（包括投资客），但需满足“非因自身原因”等要件，审查更为严格。
Q7：如果合同约定“卖方原因导致无法过户的违约责任”，能否直接作为“非因买受人原因”的证据？
A：可以佐证，但非充分。法院仍需审查买受人是否积极行使救济权利（如起诉要求过户、催告）。仅仅约定违约金而未实际主张，可能被认定为买受人放任损失扩大。
Q8：执行标的为在建工程，买受人仅签订了认购书并支付定金，能否排除执行？
A：不能。认购书通常不具备《商品房买卖合同》的完整内容（如房屋交付时间、面积、基础设施等），法院一般认定不满足“合法书面买卖合同”要件。若转为正式合同，则从转为之日起算。
Q9：夫妻一方作为买受人签订合同，另一方作为案外人主张排除执行，如何认定？
A：夫妻共同财产中，若合同签订方为一方，但另一方以共有人身份提出异议，需证明该房产属于夫妻共同出资或为家庭唯一居住用房。法院会审查购房款来源是否为夫妻共同财产，并将另一方追加为必要共同诉讼人。
Q10：执行异议之诉败诉后，买受人还有哪些救济途径？
A：可申请再审或向检察机关申请监督。若在执行异议之诉中未能证明“非因自身原因”，可尝试通过另案起诉开发商要求继续履行合同（取得胜诉判决后再申请执行回转），但风险极高，建议委托专业律师。
关联律师：汤井保
江苏华域融和律师事务所
联系电话：18061422412
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